Bienvenidos!
La adquisición de una propiedad en USA por parte de compradores
extranjeros resulta mas fácil y segura de lo que el público en general
se imagina. Esto se debe fundamentalmente a que las leyes y las reglas
de juego son claras. Dichas leyes protegen fundamentalmente al
comprador, ya sea este ciudadano o residente estadounidense como así
también extranjero.
Para su beneficio dichos compradores cuentan con varias herramientas, siendo las principales:
El vendedor, ya sea de una propiedad en pre-construcción o construida,
está obligado a declararle a su posible comprador todo defecto tanto
físico como el que pudiese existir en la documentación que establece la
titularidad, y o habilitaciones o restricciones que pudiesen afectarla.
El comprador goza del beneficio de un plazo de rescisión de contrato
mismo que el mismo ya se encuentre vigente. Dicho plazo varía
dependiendo de si la adquisición se tratara de una propiedad en
pre-construcción o de una construida.
Lógicamente, es recomendable encarar las adquisiciones y ventas valiéndose de buenos profesionales del ramo (tanto en el mercado de propiedades ya construidas como el de PRE-CONSTRUCCION), ya que no solo los compradores (y vendedores) se verían beneficiados en lo que hace a su orientación del lugar adecuado (muy importante) y tipo de propiedad a adquirir, sino también en lo que hace a la valuación, instrumentación de una oferta y la parte contractual de la posible operación de compraventa. Cabe destacar que en el estado de Florida, el total de la comisión al agente inmobiliario es generalmente efectivizado “únicamente por el vendedor” del inmueble. Dichas comisiones resultan generalmente de un 6% del valor de venta pero debido al amplio y efectivo trabajo de los agentes, cuando son bien seleccionados, es generalmente altamente compensatorio tanto para los vendedores como para los compradores. Dichos profesionales por su parte, son responsables de hacer cumplir las leyes de transacciones inmobiliarias y mantener un alto grado de respeto ético. Ellos están sujetos a severas penas en caso de transgresión de dichas legislaciones.
Para compradores sin apuro por ocupar su propiedad y deseosos de obtener interesantes valuaciones con poco dinero invertido, la PRE-CONSTRUCCION es una alternativa que también vale la pena considerar. Generalmente se efectúa inicialmente un depósito solo del 10% del valor de la propiedad a construir. No obstante con dicho depósito ya se firma un contrato con el urbanizador y el precio de compra queda congelado. Pocos meses después al comenzar los trabajos de construcción del edificio, el comprador deberá depositar otro 10%. El 80% restante solo habrá que abonarlo contra entrega de la propiedad ya terminada, (generalmente al año y medio o dos de iniciada dicha construcción) y por supuesto para este pago podrá valerse de una financiación amortizable hasta en 30 años.
Históricamente, cuando se compra “bien”, ya desde la toma de posesión la unidad cuenta con una considerable apreciación de su valor original.
Cuando el comprador desea adquirir una propiedad ya construida, generalmente presenta un documento de oferta acompañada de un depósito de $1000 (y hasta $5,000 dependiendo del valor de la propiedad) para demostrar su buena fé. Dicho dinero se depositará en una cuenta neutral denominada “ESCROW ACCOUNT”. Por su parte el vendedor podrá entonces aceptar dicha oferta o contraofertar también por escrito y en el mismo documento (que también podrá intercambiarse por FAX o Correo Electrónico). Al momento en que queda convenido el precio final, el documento Oferta/Contrato entra en vigencia y el mismo generalmente estipula que dentro de los 10 dias hábiles el comprador deberá completar en la Cta ESCROW el 10% del precio convenido por la propiedad.
Cabe aclarar que en el mencionado documento suele constar que la escritura se concretará sujeta a la aprobación del préstamo financiero al comprador. En caso de que el mismo le sea denegado, dicho comprador tendrá derecho a cancelar el contrato y recibir de vuelta todo el importe depositado en la Cta. ESCROW.
FINANCIACIÓN DE LA PROPIEDAD:
El tipo de financiación inmobiliaria en el estado de Florida es del tipo HIPOTECARIO, es decir que el comprador prestatario, en el acto de ESCRITURA recibe el Título de Propiedad del inmueble, pero al mismo tiempo otorga una hipoteca (MORTGAGE) a favor del prestador; hipoteca esta que será cancelada cuando el prestatario cancele el total de su deuda capital mas los intereses convenidos.
El proceso de otorgamiento financiero es relativamente rápido y sencillo cuando el solicitante extranjero goza en su país de residencia de buen crédito y entradas mensuales o anuales proporcionales al monto mensual que deberá abonar mensualmente a la entidad financiera que otorgue el crédito. Lógicamente que los requisitos varían de una entidad financiera a otra, pero cabe mencionar que nosotros en GLOBAL LENDIG CORP operamos con mas de 140 entidades y por ende estamos en condiciones de conseguirles a nuestros clientes el programa que mejor se adapte a sus necesidades y conveniencias.
La documentación que deberá llenar podemos entregársela en GLOBAL LENDING CORP., y consta básicamente de los siguiente:
Formulario de aplicación de préstamo financiero acompañado de una pequeña tasa de servicios
Formulario preimpreso de datos personales.
Formulario preimpreso para ser llenada y firmada por el banco de su país de residencia donde el solicitante normalmente mueve su cuenta
Formulario preimpreso para ser llenada y firmada por alguna entidad financiera donde el solicitante pueda haber obtenido compromisos financieros
Formulario preimpreso para ser llenado, y firmado por el contador vinculado, y también en el país de residencia del solicitante.
El porcentaje de préstamo en relación al precio de la propiedad quedará determinado por varios factores a considerar, y el solicitante de acuerdo con la documentación que pueda (o quiera) presentar podrá optar por los siguientes tipos a seguir:
PROGRAMAS DE MONTOS DE FINANCIAMIENTO PARA
EXTRANJEROS
95% DEL VALOR DE LA PROPIEDAD CON CONTRATO DE REUBICACION
CONTRATO DE REUBICACION
VISA H-1
EVIDENCIA DE 2 AÑOS DE EMPLEO
4 REFERENCIAS DE CREDITO
VERIFICACION DE FONDOS PARA CERRAR Y 6 MESES DE RESERVAS EN LOS ESTADOS UNIDOS
80% DEL VALOR DE LA PROPIEDAD, CON DOCUMENTACION DE INGRESOS
CARTA DEL CONTADOR O EMPLEADOR INDICANDO LOS INGRESOS ACTUALES Y POR LOS ULTIMOS 2 AÑOS
1 CARTA DE REFERENCIA DE UNA INSTITUCION BANCARIA
3 REFERENCIAS DE CREDITO
VERIFICACION DE FONDOS PARA CERRAR Y 6 MESES DE RESERVAS EN LOS ESTADOS UNIDOS
75% DEL VALOR DE LA PROPIEDAD, SIN VERIFICACION DE INGRESOS
INGRESOS DE ACUERDO A LO QUE EL CLIENTE AFIRME
1 CARTA DE REFERENCIA DE UNA INSTITUCION BANCARIA
3 REFERENCIAS DE CREDITO
VERIFICACION DE FONDOS PARA CERRAR Y 6 MESES DE RESERVAS EN LOS ESTADOS UNIDOS
70% DEL VALOR DE LA PROPIEDAD, SIN VERIFICACION DE INGRESOS
INGRESOS DE ACUERDO A LO QUE EL CLIENTE AFIRME
CARTA DE PLICA (EN MANOS DE UNA TERCENA PERSONA - ESCROW)
VERIFICACION DE FONDOS PARA CERRAR Y 3 MESES DE RESERVAS
65% DEL VALOR DE LA PROPIEDAD, SIN VERIFICACION DE INGRESOS Y SIN VERIFICACION DE FONDOS
- INGRESOS DE ACUERDO A LO QUE EL CLIENTE AFIRME
FONDOS DE ACUERDO A LO QUE EL CLIENTE AFIRME
Luego de completada dicha documentación en general podemos obtener la aprobación final del préstamo en alrededor de 15 a 20 días.
El monto de los pagos mensuales varia con cada tipo de préstamo. Ejemplos:
Para 30 años fijo, por cada 100,000 de deuda a un interes anual de 5% la cuota mensual es de $534.59, y a un interés de 6% sería de $596.67. Serían 360 cuotas mensuales iguales e incluyen pago de capital e intereses.
Para 30 años de amortización pero pagando solo intereses que varían de acuerdo a la tasa LIBOR (de bajo perfil), ajustada cada 6 meses y actualmente a 4.25% anual, por cada $100,000 financiados la cuota mensual será de $354.17
Existen actualmente muchos tipos de préstamos y estos fueron solo dos ejemplos.
El comprador solicitante deberá tener también en cuenta que adicionalmente a la cuota financiera, mensualmente deberá pagar la parte proporcional del impuesto anual a la propiedad (Aprox. El 2% anual del valor de la propiedad) y la cuota de mantenimiento de la misma (Apox. Entre 35 y cuarenta centavos de dolar por pié2 cubierto), que para el caso de apartamentos en condominio, la misma incluye el seguro del edificio).
SINTESIS ILUSTRATIVA DEL PROGRESO EN LA FLORIDA
Estos incentivos, sumados a los buenos resultados de retorno de la inversión que ha habido desde hace decenas de años, donde histórica y conservadoramente, como promedio el valor de la propiedad se duplica cada cinco años, han hecho que por primera vez en Miami y el resto del sureste de la Florida fueran incluidos en la lista de las cinco principales regiones de Estados Unidos mas atractivas para inversionistas extranjeros, reveló hace pocos días la última encuesta anual de la Asociación de Inversionistas extranjeros de Bienes Raíces (AFIRE) con sede en Washington, D.C. “Vemos el sureste de la Florida como uno del los puntos mas llamativos dentro de un mercado de bienes
raíces a largo plazo”, dijo Randy Mundt, presidente de Principal Real Estate Investors (PREI), una de las firmas mas grandes de inversionistas en USA.
El alto ejecutivo explicó que Miami ha emergido como una ciudad que no duerme, donde los negocios internacionales se hacen “en un ambiente amigable”
Los condados de Broward y Palm Beach también atraen a los inversionistas. “No me sorprenden los resultados de esta encuesta”, señaló recientemente Paco Diaz, vicepresidente de Richard Ellis, Inc, una firma de venta de propiedades comerciales con sede en Los Angeles pero con oficinas en todo el mundo. “Miami, Broward y Palm Beach se han convertido en un área homogénea que se mira como todo un mercado”, explicó el experto, para quien el clima y la diversidad cultural del área son los principales factores que animan a los extranjeros a comprar propiedades. “La belleza de esta región,
la cercanía del mar, el tipo de vida que se lleva, hace que las personas quieran invertir”, agregó Diaz.
Orlando es una ciudad que también crece a un ritmo impresionante, y Weston ya está dando mucho que hablar.
Muchos a veces nos preguntamos como podrá el sur de la Florida ocupar con gente todos los espacios que se están creando a través de este vigoroso ritmo de nuevas construcciones. No obstante la demanda resulta igual o aún mas vigorosa, y este fenómeno no solo resulta de los “inversores” de bienes inmobiliarios, sino que los índices de inmigración durante las últimas décadas, especialmente la última, han sido espectaculares. La gente viene de todos lados, especialmente de Latinoamérica, Europa y del resto de los Estados Unidos. Hay también que tener en cuenta que hasta hace solo dos años en que se aceleró el ritmo de la construcción, la inmigración superaba la oferta de espacios.
El mercado laboral de la Florida también tuvo un vigoroso avance en el 2004 según muestran las últimas cifras, con el condado de Broward ampliando sus nóminas mas del doble de rápido que el resto de la nación, y Miami Dade viendo bajar su nivel de desempleo a los niveles mas bajos desde el año 2000. (4.5% en Florida se compara favorablemente con la cifra nacional de 5.4%).“En mi opinión, lo que está propulsando esto es que algunos de nuestros tradicionales puntos fuertes que se habían debilitado, reconquistaron su vitalidad durante el año”, declaró Nick Castaldo, un conferencista en administración y mercadeo de la Nova Southeastern University. “Estoy hablando de áreas como el turismo y el comercio”.
Es importante también mencionar que el Aeropuerto Internacional de Miami en número de circulación de pasajeros ocupa el lugar # 12 en USA, y número 20 en el mundo. En el año 2003 circularon 29,595,618 pasajeros. Dicho aeropuerto cuenta actualmente con un programa de capitalización de 4.8 billones de dolares con el objeto de agregarle 2.7 millones de pies cuadrados (250,830 m2) de nuevas áreas, además de expandir significativamente las áreas existentes.
En lo que hace a movimiento de carga aérea Miami Intl es el 5* de USA y el 10* a nivel mundial
Por su parte, el Aeropuerto Internacional de Fort Lauderdale, muy cerca de Miami, desde hace 10 años que viene aumentando su dinámica a razón de mas de 1 millón de pasajeros por año, con un total para el año 2003 de 17,937,708.
Los puertos de Miami y Port Everglades (Ft Lauderdale) en el año 2003 transportaron en cruceros cerca de 4 millones de turistas cada uno (7 milliones entre ambos), y demás estaría destacar la importancia de dichos puertos en lo que hace a carga. Hay actualmente una asignación importante de fondos por parte del gobierno federal, para ser aplicados al dragado del Rio Miami, lo cual posibilitará a las naves de gran calado hacer uso de muchas mas dársenas, aumentando de este modo la capacidad comercial de la región.
En lo que hace al transporte público en Miami, el Departamento de Transportes de la Florida cuenta ya con fondos estatales y también federales para la expansión del Metro Rail. Las líneas adicionales prioritarias unirán el centro de Miami con el Aeropuerto Internacional, con la Universidad de Miami, y mas adelante con South Beach.
Existen también ambiciosos proyectos sobre la expansión de la red de ómnibus y nuevas autopistas.
Adicionalmente, la empresa privada está actualmente invirtiendo billones de dólares en la Florida. No solo ya se encuentran basadas en Miami varias “casas matrices” de empresas de renombre, sino que también varias empresas globales instalaron aquí sus sedes para Latinoamérica. Veamos algunas: la Parisiense “Richmond Group latin America”, propietarias de Cartier, Mont Blanc y otras marcas de lujo. También están HBO Latin America, UPS, American Airlines, Federal Express, DHL, y todos los mayores bancos Latinoamericanos del hemisferio. También existen compañías preparándose para instalarse en Miami, como Porshe y Kraft Foods (solo por nombrar dos entre las varias).
Urbanizadores procedentes de Houston, Ohio, California, Chicago, Canadá, España y Mexico están también comprometidos en actividades relevantes.
Hay también otros mercados gozando de excelentes resultados y expansiones, como el de hoteles de lujo: Four Seasons inauguró su torre Millenium (la mas alta que dispone el grupo en Estados Unidos). El Mandarin Oriental en Brickell,Key, el Ritz Carlton posee cuatro “resorts” en Miami (Coconut Grove, Key Biscayne, Aventura y South Beach). Podríamos tambien mencionar el grupo Ian Schreiger, propietarios en Miami de dos Delano, Shore Club, Trump Honesta, y el exitoso Loews Miami Beach. Próximamente se inaugurarán el Setai, Island Gardens, Conrad y Canyon Ranch.
Donald Trump está también invirtiendo fuertemente en Florida a través de un grupo de proyectos mayores en Sunny Isles. Al respecto, hay comentarios que estas inversiones no son nada comparado a lo que el magnate proyecta invertir. El segundo hombre mas rico del mundo, Warren Buffet ha dado indicaciones a una de sus empresas para que adquieran
THE IVY AT RIVERFRONT (Miami River)
EWM Realty en Florida. Los famosos millonarios de Silicon Valley, Jim Clark y Tom Jermoluk están ya invirtiendo cientos de millones en Miami.
Podríamos por ventura imaginarnos que estos brillantes hombres de negocio se lanzarían en estos proyectos multimillonarios si no hubiese demanda??
El poderoso grupo británico Fortune 500, SWIRE, basado en Hong Kong es otro de los que se encuentran invirtiendo en Miami desde hace ya mas de una década (construyeron mas del 80% de Brickell Key en el corazón financiero de Miami, que por otra parte la bautizaron como el Hong Kong del oeste.
Para terminar esta crónica, valdría la pena también mencionar que son ya muchos los que consideran a Miami como el centro del “MEDIA AND ENTERTEINMENT” sirviendo como un hermano menor de HOLLYWOOD para Latinoamérica, donde celebridades latinas viven, trabajan y se relajan. Y entre muchos norteamericanos ya existe la creencia de que Miami pronto será la versión americana de la Riviera Francesa, excepto que mas tropical, nueva, diversificada y exclusiva.
Es verdaderamente una “anomalía” dentro de la evolución de las ciudades modernas, ya que el 60% de los residentes de Miami nacieron fuera de los Estados Unidos y y se comunican en su idioma natal (español sobretodo).
1800 CLUB (Miami)
Federico Arocena P.A.
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Fortune International Realty - EXM Team
Mortgage Broker Associate - Global Lending Corp.
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