OPORTUNIDAD EN MIAMI: Miami International Merchandise Mart
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Se trata de dos espacios en conjunto utilizados como tienda de venta mayorista, ubicada en el conocido MIAMI INTERNATIONAL MERCHANDISE MART localizado en la 777 NW 2nd Avenue (unidades 1100 y 1101), Miami, Florida 33126. Un espacio combinado de 2,029 Pies2 (188 m2). Además, estos espacios están conectados con el MIAMI MART AIRPORT HOTEL que debido a su proximidad con el aeropuerto internacional de Miami cuenta con índices ocupacionales importantes.
Este MART fue originalmente construido en el año 1976 y tiene una superficie cubierta de 376,099 Pies2 (34,940 m2), 3 pisos y una área alquilable de 264,865 Pies2 (24,606 m2) conteniendo 452 espacios individuales destinados a tiendas comerciales. El área no dispuesta para dichas tiendas está destinada a espacios comunes (restaurantes, ¿promenades¿, etc) y un importante ¿Centro de Convenciones¿. El lugar se encuentra bien mantenido y ubicado en una zona de muy fácil acceso (intersección de las autopistas Palmetto y Dolphin).
Este MERCHANDISE MART fue convertido en CONDOMINIO en el año 2005, y hasta la fecha se han vendido 125 unidades (los compradores han sido tanto usuarios que antes alquilaban, como también inversionistas que a su vez alquilan a usuarios mayoristas). De las restantes 327 unidades, la mayoría se encuentran alquiladas a plazos que van desde uno hasta 12 años.
Una gran mayoría de locatarios de estos espacios se dedican a la venta de artículos relativos a la MODA y a PRENDAS DE ADORNO.
Los inquilinos son mayoristas cuyos clientes son minoristas. El MART no está generalmente abierto para el público en general. La admisión está limitada a compradores al por mayor registrados en dicho MART, y como tales su numero de contribución impositiva les es requerido. Este es el único ¿MERCHANDISE MART localizado en la región del estado de Florida. Este tipo de facilidades están generalmente localizados cerca de áreas metropolitanas mayores. Otras áreas que incluyen estos MARTS son Chicago, Denver, Dallas y Los Angeles.
El espacio combinado que estamos ofreciendo le fue entregado al actual vendedor con motivo de una deuda impaga del antiguo propietario, y que cuya quiebra nada tuvo que ver con la explotación de esta propiedad. El actual dueño vende pues no es inversionista, y su negocio es otro en el cual necesita rotar mucho capital y por lo tanto siempre necesita liquidez. Por otra parte no tiene mayor apuro en vender pues como verás mas adelante, el negocio es muy rentable.
Otro factor positivo de esta oferta es que hay un excelente INQUILINO, G&B SALES, quien además de alquilar este local, alquila también otro lindero. Tiene muy buenos clientes y ello le permitió firmar un contrato por 7 años a partir del 1 de Septiémbre de 2007 con vencimiento el 31 de Agosto de 2014, y con una cláusula de aumento ANUAL del 5% en el pago de alquiler. Recordar que en USA, a diferencia del mercado RESIDENCIAL, el valor de un inmueble COMERCIAL se basa mucho mas en su rentabilidad que en otros factores, tales como inmuebles comparables. De allí que en la proyección señalada en el ARCHIVO de este mail podrás observar una APRECIACIÓN ANUAL ESTIMADA del inmueble de 3.5% (por cierto bien conservadora, ya que en la práctica resulta siempre siendo bastante mayor para este tipo de negocios).
En la tabla de EXCEL que encontrarán EFECTUANDO UN CLICK AQUI, podrán observar las proyecciones de INGRESOS y EGRESOS ANUALES (arriba). Mas abajo los COSTOS FINANCIEROS calculados a un 7% anual y financiando el 50% del precio solicitado de 1.7 M, o sea financiando $850K.
Y por último, en la parte inferior de la planilla podrán ver una PROYECCION A 10 AÑOS con todos los valores anuales y sus acumulados.
FAVOR OBSERVAR QUE A LOS ¿NUEVE¿ AÑOS EN LA LÍNEA DE ¿ACCUMULATED PRINCIPAL¿ SE REGISTRAN $733,174, Y SI SE LE SUMA EL ¿CASH FLOW DE DICHO AÑO¿, $110,259, RESULTARÁ UN TOTAL AMORTIZADO DE $ 833,323, O SEA QUE RESULTARÁ AMORTIZADA PRACTICAMENTE TODA LA DEUDA FINANCIERA DE $850K, Y SIN TENER QUE HABER INCURRIDO EN NINGÚN GASTO. LOS INGRESOS DE LOS MISMOS ALQUILERES TERMINARON AMORTIZANDO LA DEUDA FINANCIERA,
CON LO CUAL EL INVERSOR SERA DUEÑO DEL TOTAL DEL INMUEBLE, QUE A SU VEZ SE HABRÁ VALORIZADO EN APROX $600K, YA QUE SU VALOR DE MERCADO SERÁ PARA ENTONCES DE $2,316,926.
ADEMAS, EL PROPIETARIO TENDRÁ UN CASH FLOW ANUAL POSITIVO DE $192,977 QUE SIGUIENDO LAS PAUTAS HISTÓRICAS SEGUIRÁ AUMENTANDO AÑO TRAS AÑO..
Y LO QUE ES TAMBIEN RELEVANTE ES EL HECHO DE QUE SI LA PROPIEDAD SE VENDIERA A DICHO PRECIO, SU COMPRADOR YA ARRANCARÍA CON UN ¿CAP RATE¿ DE 8%, LO CUAL DEMUESTRA LA FACTIBILIDAD DEL NEGOCIO Y EL BAJISIMO INDICE DE RIESGO.
GLOSARIO: RSF: Rental Square feet - ROI: Return On Investment ¿ para convertir pies2 en m2: multiplicar por 0.0929
Para convertir $Pies2 a $m2: multiplicar por 10.75
Este MART fue originalmente construido en el año 1976 y tiene una superficie cubierta de 376,099 Pies2 (34,940 m2), 3 pisos y una área alquilable de 264,865 Pies2 (24,606 m2) conteniendo 452 espacios individuales destinados a tiendas comerciales. El área no dispuesta para dichas tiendas está destinada a espacios comunes (restaurantes, ¿promenades¿, etc) y un importante ¿Centro de Convenciones¿. El lugar se encuentra bien mantenido y ubicado en una zona de muy fácil acceso (intersección de las autopistas Palmetto y Dolphin).
Este MERCHANDISE MART fue convertido en CONDOMINIO en el año 2005, y hasta la fecha se han vendido 125 unidades (los compradores han sido tanto usuarios que antes alquilaban, como también inversionistas que a su vez alquilan a usuarios mayoristas). De las restantes 327 unidades, la mayoría se encuentran alquiladas a plazos que van desde uno hasta 12 años.
Una gran mayoría de locatarios de estos espacios se dedican a la venta de artículos relativos a la MODA y a PRENDAS DE ADORNO.
Los inquilinos son mayoristas cuyos clientes son minoristas. El MART no está generalmente abierto para el público en general. La admisión está limitada a compradores al por mayor registrados en dicho MART, y como tales su numero de contribución impositiva les es requerido. Este es el único ¿MERCHANDISE MART localizado en la región del estado de Florida. Este tipo de facilidades están generalmente localizados cerca de áreas metropolitanas mayores. Otras áreas que incluyen estos MARTS son Chicago, Denver, Dallas y Los Angeles.
El espacio combinado que estamos ofreciendo le fue entregado al actual vendedor con motivo de una deuda impaga del antiguo propietario, y que cuya quiebra nada tuvo que ver con la explotación de esta propiedad. El actual dueño vende pues no es inversionista, y su negocio es otro en el cual necesita rotar mucho capital y por lo tanto siempre necesita liquidez. Por otra parte no tiene mayor apuro en vender pues como verás mas adelante, el negocio es muy rentable.
Otro factor positivo de esta oferta es que hay un excelente INQUILINO, G&B SALES, quien además de alquilar este local, alquila también otro lindero. Tiene muy buenos clientes y ello le permitió firmar un contrato por 7 años a partir del 1 de Septiémbre de 2007 con vencimiento el 31 de Agosto de 2014, y con una cláusula de aumento ANUAL del 5% en el pago de alquiler. Recordar que en USA, a diferencia del mercado RESIDENCIAL, el valor de un inmueble COMERCIAL se basa mucho mas en su rentabilidad que en otros factores, tales como inmuebles comparables. De allí que en la proyección señalada en el ARCHIVO de este mail podrás observar una APRECIACIÓN ANUAL ESTIMADA del inmueble de 3.5% (por cierto bien conservadora, ya que en la práctica resulta siempre siendo bastante mayor para este tipo de negocios).
En la tabla de EXCEL que encontrarán EFECTUANDO UN CLICK AQUI, podrán observar las proyecciones de INGRESOS y EGRESOS ANUALES (arriba). Mas abajo los COSTOS FINANCIEROS calculados a un 7% anual y financiando el 50% del precio solicitado de 1.7 M, o sea financiando $850K.
Y por último, en la parte inferior de la planilla podrán ver una PROYECCION A 10 AÑOS con todos los valores anuales y sus acumulados.
FAVOR OBSERVAR QUE A LOS ¿NUEVE¿ AÑOS EN LA LÍNEA DE ¿ACCUMULATED PRINCIPAL¿ SE REGISTRAN $733,174, Y SI SE LE SUMA EL ¿CASH FLOW DE DICHO AÑO¿, $110,259, RESULTARÁ UN TOTAL AMORTIZADO DE $ 833,323, O SEA QUE RESULTARÁ AMORTIZADA PRACTICAMENTE TODA LA DEUDA FINANCIERA DE $850K, Y SIN TENER QUE HABER INCURRIDO EN NINGÚN GASTO. LOS INGRESOS DE LOS MISMOS ALQUILERES TERMINARON AMORTIZANDO LA DEUDA FINANCIERA,
CON LO CUAL EL INVERSOR SERA DUEÑO DEL TOTAL DEL INMUEBLE, QUE A SU VEZ SE HABRÁ VALORIZADO EN APROX $600K, YA QUE SU VALOR DE MERCADO SERÁ PARA ENTONCES DE $2,316,926.
ADEMAS, EL PROPIETARIO TENDRÁ UN CASH FLOW ANUAL POSITIVO DE $192,977 QUE SIGUIENDO LAS PAUTAS HISTÓRICAS SEGUIRÁ AUMENTANDO AÑO TRAS AÑO..
Y LO QUE ES TAMBIEN RELEVANTE ES EL HECHO DE QUE SI LA PROPIEDAD SE VENDIERA A DICHO PRECIO, SU COMPRADOR YA ARRANCARÍA CON UN ¿CAP RATE¿ DE 8%, LO CUAL DEMUESTRA LA FACTIBILIDAD DEL NEGOCIO Y EL BAJISIMO INDICE DE RIESGO.
GLOSARIO: RSF: Rental Square feet - ROI: Return On Investment ¿ para convertir pies2 en m2: multiplicar por 0.0929
Para convertir $Pies2 a $m2: multiplicar por 10.75
- Lot Size: 376,099
- Type: Commercial for Sale
- Square Feet: 2119
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